Gayrimenkul firmaları, mahalle müteahhitlerinin kullandığı sistem olan ’’kat karşılığına’’ yöneldi.

Projeye ayırdıkları finansmanı arsa bedeli olarak ödemek yerine, daire karşılığında ödeme yöntemini tercih eden kuruluşlar arasında, Dumankaya, Güneri, Hasanoğlu, Delta İnşaat, Yapı Endüstrisi gibi firmalar ön plana çıkıyor. Bunun sonucunda özellikle İstanbul’da kat karşılığı arsa oranları dünya standartlarının üzerine çıktı. Dünyada kat karşılığı oranları ortalama yüzde 25’ler seviyesinde olmasına rağmen, bu Türkiye genelinde yüzde 40’lara, İstanbul’un bazı merkezi bölgelerinde ise yüzde 70’lere çıkıyor..

İstanbul’da şehirleşmenin başladığı 1950’lerden itibaren hakim olan çarpık ve plansız yapılaşma, kötü bir görüntü oluşturmasının yanı sıra, düzenli konutların inşa edilebileceği arsaları da bitirdi. Çarpık yapılaşmayla mücadele eden İstanbul 2005 yılından itibaren gayrimenkul sektörünün çekim merkezi haline geldi. Bu da, projelerin hızla yükselmesini sağlarken, İstanbul’daki imarlı arsa sayısı da gün geçtikçe azaldı. Konut üreticilerinin proje üretmeye devam ettikçe İstanbul’da arsa arzının uzun vadede bitecek olması, inşaat firmalarını da konut inşa edecek alan bulma konusunda zora sokuyor. Firmalar, konut geliştirebilmek için zamanla şehir içinde kalan sanayi sitelerini, fabrikaları çok yüksek rakamlara satın almaya razı olurken, şehir dışında yeni bölgeler oluşturmaya başladı. Şehir dışında kalan arsaların bile fiyatlarının yükselmesi, arsa bulmak ve fiyatta anlaşmakta zorluk çeken firmaları, arsa sahipleriyle kat karşılığında anlaşma yoluna itiyor.

Kat karşılığı artar

Türkiye’de gayrimenkul firmalarının çoğu kendi arsasına sahip değil. Bu da, konut üreticilerinin, İstanbul’da konut inşa etmeye elverişli arsa bulma sıkıntısının yanı sıra buldukları arsanın yüksek maliyetleriyle karşı karşıya kalmasına neden oluyor. Türkiye’de arsa fiyatlarının daha da yükselmesine paralel olarak, mahalle müteahhitleri tarafından sıkça kullanılan kat karşılığı sistemini kullanan firma sayısının artması da bekleniyor. Gayrimenkul firmalarının kat karşılığını tercih etmesinin nedeni, projenin finansmanını yüksek arsa bedellerine ödemek yerine proje geliştirmeye ayırmak olurken, arsa sahipleri de arsa satışından elde edecekleri metrekare değerinin üzerinde gelir elde ettikleri için kat karşılığını tercih ediyor. Arsa sahipleri artan talep sonucu istedikleri oranları yükseltebilirken bir taraftan da sektörde, marka değeri olan, projeleri ile kendini kanıtlamış firmalarla piyasa oranlarının daha altında yüzdelerle çalışarak daha kazançlı çıkabiliyorlar.

Yüzde 70’lere çıkıyor

Türkiye’de kat karşılığı oranları dünya standartlarının üzerinde seyrediyor. Gayrimenkul sektörünün merkezi haline gelen İstanbul’da bu oran yüzde 70’lere kadar çıkarken, en düşük kat karşılığı oranı da yüzde 40’ları buluyor. Dünyada ise bu oran yüzde 25’lerin üzerine çıkmıyor. Türkiye’de kat karşılığı sisteminin işleyişi de imar durumuna göre satılabilir alanın ya da hasılat payının yüzdesi olarak iki şekilde gerçekleşiyor. Kat karşılığı, arsa sahibinin taşınmazın belli bir hissesini veya yapılacak binadaki bazı bağımsız bölümleri inşaattan kendisine kalacak kısımlara karşılık müteahhide devretmesi anlamına geliyor. Kat karşılığı sistemini son olarak Dumankaya, Kartal’daki Dumankaya Vizyon projesinde kullanıyor. Bu sistemi kullanan firmaların arasında Hasanoğlu İnşaat, Güneri İnşaat, Delta İnşaat, Yapı Endüstrisi gibi firmalar yer alıyor.

25 projede kullandılar

Gerçekleştirdikleri 25 projede kat karşılığı sistemini kullandıklarını belirten Güneri İnşaat Yönetim Kurulu Başkan Vekili Teoman Rıza Güneri, kat karşılığı yöntemini bazı arsa sahiplerinin arsalarını bu şekilde değerlendirip, pay sahibi olmayı arzu ettikleri için uyguladıklarını söyledi. kat karşılığını özellikle tercih etmediklerinin altını çizen Güneri, yükselen arsa fiyatlarının inşaat firmalarını bu sisteme yönlendirmeyeceği görüşünü savunuyor. Arsa sahiplerinin yaklaşımının firmaları etkilediğini de aktaran Güneri, Türkiye’de kullanılan imar durumuna göre satılabilir alanın ve hasılat payı yüzdesi üzerinden bu sistemi uyguladıklarını da sözlerine ekledi.

Marka değeri olan proje arsa sahibine kazandırıyor

Bugüne kadar gerçekleştirdikleri 3 projede kat karşılığı anlaşma yöntemini kullandıklarını söyleyen Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Ali Dumankaya, İstanbul’da artan arsa maliyetleri sonucu kat karşılığı anlaşma yönteminin tercih edildiğini söyledi. Arsa sahiplerinin artan talep sonucu istedikleri oranları yükseltebildiklerini söyleyen Dumankaya, "Bir taraftan da sektörde, marka değeri olan, projeleri ile kendini kanıtlamış firmalarla piyasa oranlarının daha altında yüzdelerle çalışarak daha kazançlı çıkabiliyorlar. Diğer bir deyişle marka değeri olan firmanın sayesinde projenin ve lokasyonun katma değeri de artmış oluyor, bu da arsa sahibine daha yüksek getiri olarak geri dönüyor" dedi. Arazinin satın alma fiyatlarında anlaşmaya varılamazsa, kat karşılığı yöntemini tercih ettiklerini ifade eden Dumankaya, artan arsa fiyatlarının bu sistemin daha fazla kullanılmasına neden olacağını da sözlerine ekledi.

Kat karşılığı arsa satışında dikkat edilmesi gerekenler

Kat karşılığı satılan arsanın metrekaresine dikkat edilmesi gerekiyor. Arsaya kaç daire inşa edileceği, kaç metrekaresinin kullanılacağının hesaplanması gerekiyor.

Arsanın merkezi yerde bulunması, ulaşımı rahat olması gibi özellikler kat karşılığı verileceği zaman değer artışını etkiliyor.

Arsa üzerinde bir yapı bulunuyorsa tüm sahiplerinin yeniden kat karşılığı verilmesi konusunda fikir birliğine varmaları gerekiyor.

Kat karşılığı arsanın verildiği şirketi ve mali durumunu iyi tanımak, araştırmak gerekiyor. Bankalar, iş sahipleri ve çevresinden referans alınması öneriliyor.

Kat karşılığı sözleşmesini yapmak için arsa sahibinin ve inşaat şirketinin yüzde şeklinde anlaşmaları gerekiyor.

Kat karşılığı sözleşmeleri noter tarafından hazırlanır.

Meltem KARA / hurriyetemlak.com