Bu yıl, dış piyasalarda yaşanan finans depremi ile birlikte yeni projelerinin başlangıcının 2009 yılına ertelenmesine neden oldu.

Mevcut projelere hız vererek teslim tarihini öne çeken markalı konut üreticileri, 2009 yılında başlayacak yeni projelerin sektöre büyük bir hareket kazandıracağı görüşünde birleşiyorlar.

Hürriyet Emlak olarak bir yılı geride bıraktık. Yayın hayatına merhaba dediğimiz 2007 yılının Eylül ayı, gayrimenkul sektörü açısından durgun bir dönemi işaret ediyordu. İşte bu dönemde emlak ve gayrimenkul sektörüne yönelik bir dergi çıkarmak oldukça riskliydi. Ne var ki; dergimizin yayın ekibi, aynı görüşte değildi. 2006 yılının başından itibaren durağan bir döneme giren sektörde, yeni bir atılıma ihtiyaç olduğu görüşü tüm Hürriyet Emlak ekibinde fazlasıyla vardı. İşte, arkamızda Hürriyet gibi kurumsal bir marka ve bu markanın gücü vardı. Bu sorumluktan yola çıkarak, Hürriyet Emlak’ı çıkarmaya karar verdik.

Bize bu konudaki en büyük desteği ise başta okurlarımız olmak üzere sektör temsilcilerinden gördük. Bu açıdan, sektör uzmanlarının görüşlerinin,  bizim için büyük bir önemi bulunuyor. Bundan yola çıkarak, şu anda bir rehavet döneminde olan gayrimenkul sektörünün önümüzdeki döneme ilişkin beklentilerini, en yetkili ağızlara sorduk. İşte sektör temsilcilerinin beklenti ve görüşleri:

Hayri Ekinci(Hisar Yapı Yönetim Kurulu Başkanı):

“Türkiye’de yılda 600 bin konut, İstanbul’da 250 bin konut ihtiyacı olduğu düşünülürse, uzun dönemde konut sektörü iyi yerlere gelecektir. 2008 yılında hem dış piyasalarda yaşanan ekonomik olumsuzluklar hem de ülkemizde yaşanan siyasi belirsizlikler nedeni ile bir kaç proje hariç bütün şirketler yeni projelerin başlangıcını 2009 yılına erteledi, mevcut projelere hız vererek teslim tarihini öne çekti. 2009 yılında başlanacak yeni projelerle sektöre büyük bir hareket kazanacağını düşünüyoruz.

Öte yandan Amerika’da yaşanan mortgage krizinin mali piyasalara yansıması ile faizler yüzde 1.20 civarlarından yüzde 1.60 civarlarına çıktı. Konut alıcısı ortalama 5 yıllık banka kredileri ile borçlanarak daire sahibi oluyor. Yani önündeki 5 yılını ipotek altına alıyor. Dönemsel siyasi ve ekonomik krizler konut alıcısını korkutuyor ve satın almaları erteletiyor. Daralan talep inşaat şirketlerini fiyatlarda daha esnek olmaya zorluyor. Alıcılara önerimiz daha fazla beklemesinler artan talep ile birlikte fiyatlarında artacağını söyleyebiliriz”

Safa Öktem (Regnum Gayrimenkul Genel Müdürü):

“Yurtdışından özellikle de Amerika’dan kaynaklanan mortgage krizine paralel olarak ülkemizde yaşanan siyasal gerginlik hemen her sektörü etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemişti. Ancak, Anayasa Mahkemesi’nin verdiği kararla birlikte ekonomide olumlu bir beklentiye girildi. Bu olumlu havayla birlikte, gayrimenkul sektöründe siyasi gerginlikten ortaya çıkan talep ertelemelerinin yerini satın almalara bırakmasını bekliyoruz. Yani bu süreçte gayrimenkul sektöründeki talepte bir hareketlenme olması kaçınılmazdır. Ayrıca, gayrimenkul sektörü satışlarını doğrudan etkileyen bir başka unsur olan konut kredilerine baktığımızda, oluşan bu havayla birlikte kredi faizlerinin üzerindeki

baskının da ortadan kalktığını görüyoruz. Bu baskının kalkmasıyla birlikte kredi faizlerinin artması yönündeki olumsuz tablo tersine dönmüştür. Tablonun tersine dönmesinin gayrimenkul sektöründeki satışları olumlu bir şekilde etkilemesini bekliyoruz.

Yılsonuna kadar ekonomiyi doğrudan etkileyen olağanüstü gelişmeler olmaz ise gayrimenkul sektöründeki satış trendinin yukarıya doğru artmasını bekliyoruz. Bu da yılsonu itibarıyla gayrimenkul yatırımlarının daha değerli olması anlamına geliyor. Yani içinde bulunduğumuz günler yatırım yapacak kişilerin ileriye dönük olarak en yüksek gelir elde edeceği günlerdir. Çünkü, gayrimenkul şirketleri, inşaat maliyetlerini doğrudan etkileyen malzemelere gelen yüksek oranlı maliyet artışlarını henüz fiyatlarına yansıtmadan satışlarına devam etmektedir. Tüketiciler,  uygun kampanyalarla, örneğin 48 ay vade 0 faiz banka kredisi alarak ödeme gibi, yatırım yapacak gayrimenkul alabilmektedir. Kısacası gayrimenkule yatırım yapmak için en uygun dönemden geçmekteyiz”

Levent Ergül (Zorlu Gayrimenkul Genel Müdürü):

Gayrimenkul sektörü; bireysel müşterilerin satın aldığı konut projeleri ile yerli ve yabancı yatırımcıların gerçekleştirdiği alışveriş merkezi, ofis, otel projeleri olarak iki alanda ele alınabilir. 2006 yılının ikinci yarısından itibaren uluslararası piyasalarda etkisi hissedilmeye başlayan ve günümüze kadar gelen ekonomik durağanlaşma ve özellikle ABD’de yaşanan ipotekli konut kredileri mortgage krizinin etkileriyle, Türkiye’deki konut satışlarında durgunluk görülmektedir. Dünya çapındaki finansal sorunlar nedeniyle yükselen faiz oranları Türkiye’de yakın zamanda yürürlüğe giren mortgage düzenlemesinin de ölü doğmasına neden olmuştur. Bilindiği gibi mortgage sisteminin sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi için mevcut faiz oranlarının çok daha aşağılarda olması gerekmektedir. Öte yandan ticari yatırımlarda herhangi bir durgunluk görülmemektedir. Alışveriş merkezi, ofis gibi yatırımlar ele alındığında özellikle

Mayıs 2005’ten bu yana İstanbul başta olmak üzere pek çok lokasyonda yatırımların artarak devam ettiği görülmektedir. ABD’den başlayan ve dünyaya yayılan mortgage krizinin ardından Türkiye’de yaşanan siyasi belirsizliğin etkisiyle durgunluğa giren emlak sektöründe canlanma, yurt içi ve yurt dışı dinamiklerin düzelmesi ve özellikle faiz oranlarının tekrar gerilemesiyle 2008 sonbahar aylarının sonunda beklenmektedir. Özellikle Ramazan ayı sonundan itibaren hareketlenmenin başlayacağı ve 2009 yılının gayrimenkul sektörü adına 2008 yılından çok daha parlak geçeceği söylenebilir. Doğru zamanda, doğru lokasyonda ve doğru fiyatlama ile gerçekleştirilen yatırımlar her zaman başarılı olmuştur. Geçmiş dönemlere bakıldığında özellikle finansal piyasalarda inişli çıkışlı süreçlerin yaşandığı görülmüştür. İnişlerden sonra gerçekleşecek çıkış zamanlamasını iyi yapabilen akıllı yatırımcılar, piyasaların durgunlaşmasını fırsata dönüştürerek, bu dönemde yaptıkları yatırımlar ve geliştirdikleri projeler ile çıkışta gerçekleşen hızlı ivmeyi yakalayacak ve portföylerinde yer alan hazır projelerle sektörde öne çıkacaklardır. Önümüzdeki dönemde gayrimenkul yatırımları planlanırken; mevcut ve yeni açılacak ulaşım bağlantılarının yakınlığı, büyük holdinglerin yatırım yapmayı planladığı yerlere yakınlık, açılmış veya açılacak büyük alışveriş merkezi projelerine yakınlık, ofis veya üretim tesislerinin yoğunlaştığı ve ulaşım bağlantılarıyla desteklenen güçlü merkezlere yakınlık gibi konulara dikkat edilmesi gerekmektedir”

Nesrin Göken(A-Z Yapı Genel Satış Koordinatörü):

“Ülkemizin son yıllarda yaşadığı ekonomik dalgalanmaya karşılık Türkiye’nin uzun dönemli gayrimenkul potansiyeli taşıdığını düşünüyoruz. 2008 Avrupa Emlak raporunda ikinci seçilen İstanbul yabancılar tarafından da cazibe merkezidir. Son yıllarda İstanbul’da ve Türkiye’de son derece kaliteli konutlar üretiliyor. Bunun sonucunda gayrimenkul sektörüne sermaye ve fon aktarımı oluyor. Bu durumun önümüzdeki dönemde de devam edeceğine inanıyoruz.

Yılsonuna kadar ve devamında da olumlu beklentilerimizi sürdürüyoruz. Yatırımcılara önerilerimiz yatırım değeri olan, prim yapmaya aday bölgelerdeki projelere yatırım yapmalarıdır. Yılsonuna kadar kredi maliyetlerinde yükselme olacağını düşünmüyoruz. Zaten hedef kitlemizi anlaşmalı bankalarımız aracılığıyla özel kredi avantajlarımızla destekliyoruz. Fırsatları değerlendirmelerini tavsiye ederiz”
 
 
Gökalp Arslan(DD Mortgage Genel Müdür Yardımcısı):

“2004 yılından başlayarak özellikle 2006 yılı Mayıs ayına kadar süren büyük talep artışı temelde enflasyondaki düşüş ve faiz oranlarının daha geniş kitleleri ev sahibi olma yönünde teşvik etmesi ile gerçekleşmişti. Bu süreç içerisinde özellikle üretici firmaların dünya standartlarında üretim yapmaya başlaması, değişen tüketici eğilimleri hem üretim biçimini hem de üretilen konut kalitesinin de değişimine yol açtı. Artan nüfus, kentler arası göç, deprem riski, güvenlik, ruhsatsız yapılar gibi temel gerekçeler yeni konut talebini sürekli canlı tutmakta. Ancak uluslararası ekonomik etkileşim ve yerel ekonomik/siyasi riskler talep ve satın alma gücünde kimi zaman dalgalanmalar da yaşanmasına neden olmakta. 2007 yılında konut finansmanına ilişkin yasal alt yapısının ciddi şekilde yeniden yapılandırılması orta vadede özellikle finansman olanaklarının genişlemesi ve göreli ucuzlamasını, kısa vadede ise tüketici hakları ve güvenceleri açısından oldukça yararlı bir gelişme olarak ortaya çıkmıştır. Geçtiğimiz yılbaşlarında ABD ve diğer gelişmiş ekonomilerde ortaya çıkan konut kredileri merkezli ekonomik dalgalanmalar doğal olarak yerel risklerle birleşerek tüketici davranışlarını etkilemiştir. Özellikle varlık değerlerinde meydana gelen global düşüş eğilimi tüketicilerin harcamalarını kısmaları şeklinde kısa vadeli bir sonuç doğurduğu söylenebilir.

Ülkemizdeki konut kredileri stoku ağustos ayı itibariyle yaklaşık 37 milyar YTL’dir. 2007 yılı sonundan 2008 yılının ilk yarısına kadar gerçekleşen büyüme oranı ise yüzde 17.5’dir. Geçmiş seneler ile kıyaslandığında durgun olarak nitelendirdiğimiz 2008 yılının, gerek stok olarak gerek yüzdesel olarak geçmiş yılların gerisinde kalmadığını görmekteyiz.

Konut kredileri stokunda yıl başından bugüne gerçekleşen ortalama haftalık artış ise 195 milyon YTL’dir ve haftalık artış en durgun haftalarda bile 100 milyon YTL’nin altına düşmemektedir. Bu bağlamda yılsonuna bu hızla bile girsek 2008 yıl sonu konut kredileri stokunun 40-41 milyar YTL seviyelerinde olmasını beklemekteyiz”
 

Teoman Metehan (Teknik Yapı Yönetim Kurulu Üyesi):

“Yılın ikinci yarısında konut sektörünün ilk yarıyıla göre daha iyi geçmesini bekliyorum. Yılın üçüncü çeyreği yani yaz dönemi, belirsizlikler ile geçecektir. Asıl hareketlenme son çeyrekte yaşanacaktır. Okulların açılması ile başlayan hareket yılın son aylarına girerken ivme kazanacaktır. Kredi faizlerin, tüketici talebine çok fazla etki etmemeye başladığını yaşadığımız aylarda gördük. Türk insanı, büyük dalgalanmalar olmadığı sürece, faizlerin yüzde 1 veya yüzde 2 olduğu dönemde de konut alma isteğini sürdürdü. İstikrarın konut sektöründeki karşılığı, her zaman daha hızlı ilerleme ve büyüme demektir.

Konut; istikrarlı gelişmiş ülke ekonomilerinde olduğu gibi Türkiye’de de ciddi ve güçlü bir yatırım aracı olmaya devam edecektir. Yakın geçmişte olduğu gibi, 20-30 bin YTL’si olan insanlar geleceğe yönelik yatırım için konuttan yana tercih kullanacaktır. Çünkü belirli bölgelerdeki keskin yükselişler yatırım amaçlı konut isteyenleri cezp edecektir. Bu nedenle, gelecek yıl özellikle orta gelir seviyesindeki talepte bir yoğunluk olacağını düşünüyorum.

Diğer taraftan konut fiyatları 2006’dan beri belirgin bir şekilde artmadı. Ama bu durgunluk bir noktada sona erecektir. Çünkü hissedilmemekle birlikte inşaat maliyetlerinde belirli bir artış var. Özellikle petrol fiyatlarındaki artış, konut fiyatlarına tam yansımadı ama gelecek yıl yansıyacaktır. Bu yansıma ortalama yüzde 10-15 seviyesinde olabilir. Ama gelişen bölgelerde ve arsası kıymetlenecek potansiyel merkezlerdeki artış yüzde 40-50 seviyelerine kadar çıkabilir. Tıpkı Ataşehir’de yaşanan yaklaşık yüzde 70 fiyat artışları gibi. Gayrimenkul yatırımcısı bu dönemde her zamankinden daha seçici. Bu dönemin gayrimenkul almayı düşünenler için bir fırsat dönemi olduğunu düşünüyorum. Özellikle konut alacaklara tavsiyem, doru yerde, doğru fiyatla, doğru projeyi doğru firmadan almayı hedef edinmeleri. Bu bileşenlerin hepsi doğru yatırım için eşit derecede önemli. Konutun alınacağı yer gelişme potansiyeli olan, ulaşımı kolay bir yer olmalıdır. Projenin otoparkı, sosyal donatısı, güvenliği düşünülmüş olmalı. Lüks olmasa bile kaliteli malzemelerin kullanılıyor olmalı. Fiyat emsallerine göre yukarıda olmamalı. Ve sonuncusu ama eşdeğer hatta daha fazla önemlisi konutu yapan firmanın geçmiş referansları, gücü. Temelden alınan bir konutun söz verildiği zamanda ve kalitede bitirileceğinin garantisi firmanın güvenilirliğidir. Bunun için konut projesinin hangi firma tarafından yapılıyor olduğu çok önemlidir. Rakamsal bazda değerlendirecek olursak, özellikle konut ihtiyacı olan grubun ortalama 100 -300 bin YTL arası dairelere yönelmesinde fayda görüyorum. Burada da daha çok 1+1 veya 2+1 gibi küçük daireler ön planda olacaktır. Çünkü bunlar hem daha kolay erişilebilir rakamlardaki daireler hem de yatırım amaçlı alındığında daha kolay kiracı bulabiliyor. 3+1 ve 4+1 ise az sayıda ve büyüyen aileler için yapılıyor”
 

Işıl Vaizoğlu(ŞUA İnşaat Satış Direktörü):

Gayrimenkul sektöründe son aylarda yaşanan durgunluk bir yandan 2009’dan sonra başlayacak yükselişi işaret ederken, bir yandan da  bu dönemi iyi değerlendiren yatırımcıya kazandıracağının sinyallerini vermeye başladı. AKP’nin kapatılmaması ile netleşen piyasa, yatırım rehavetini atlatmada küçük kıpırtıların büyük hareketlere dönüşeceğini görmeye başladı. Bu da bekleyen alıcıların harekete geçmesini sağlarken her dönemde piyasada para bulunduğunu ve doğru beklentileri satın alan yatırımcının kazandığını gösteriyor. Konut fiyatlarında sonbahar itibari ile beklenilen fiyat artışları gündeme gelecek ve yansıtılmayan zamlar sonbaharda su yüzüne çıkacak. Faiz oranlarının düşmesini bekleyen alıcının ileride daha fazla ödeme yapacağı kesin. Bu nedenle beklemeden alım yapmanın tam zamanı. Konut kredilerinde vadenin düşmesini bekleyen alıcı her zaman ters orantıyı kabul etmek zorundadır. Vade düştükçe konut fiyatları artar. Konut faizlerinin yüzde 1’in altına inmesi için yıllık bileşik faiz oranının yüzde 12’nin altına düşmesi gerekir. Merkez bankasının 2008 sonu faiz tahmini yüzde 14,5 idi. Bu oran yılbaşına varmadan gerçekleşebilir. Faizler 2009 a hatta 2009 un belli bir bölümüne kadar beklenen düşüşleri gösteremeyebilir.  Artışların enflasyonu yüzde 1,5 -2’nin üzerinde olacağını varsayarsak ucuz fonlamanın yakın zamanda gerçekleşmesinin mümkün olmadığını görürüz. Durgunluk döneminde yatırım yapanın kazancını ikiye katlaması olası. Beklemeyip piyasadaki beklentiyi satın alan, her zaman kazançlı çıkacaktır. Yabancının tavrı da beklemeden alım zamanı olduğunu anlatıyor. ABD deki mortgage krizinin Türkiye’yi birebir etkilemediğini gördük. Hükümetin beklenen yeni ekonomik paketi piyasaya istenen cevabı verecek olursa ki olacağına inanıyorum şu dönemde gayrimenkul alanların kazancı yüzde 45’den aşağı düşmeyecektir.

Gözlemlediğim bir şey;  piyasada her zaman alıcının olduğu. Bu alıcının tedirginliği, faizler ve dövizdeki artış beklentisinin yanı sıra doğru yere yatırım yapmak endişesi taşıyor olmasıdır.

Doğru yönlendirildiği takdirde bu alıcılar alım yapmaktan kaçınmıyor. Yerli yatırımcı bu endişeyi taşırken yabancı yatırımcı geleceği şimdiden satın alıyor. ABD deki krizden en fazla etkilenen Merrill Lynch’in Türkiye’deki projeleri aynı hızla devam ediyor. Bu bize gelecekte dış piyasalarda gayrimenkul sektörünün vaat ettiği beklentilerin yüksek olduğunu gösteriyor. Şu içinde bulunduğumuz durumu iyi değerlendiren yatırımcının kazancı her zamankinden fazla olacak. Ayrıca Uluslararası piyasalarda, özellikle Avrupa’da bol para var ve gidecek yer arıyor. Bunun bir kısmı Türkiye’ye akacak. Bu dönemi Türkiye iyi kullanmalı. Banka satışları bu akışın başladığını gösterdi.2009 un ikinci yarısı ve 2010 yükseliş trendinin başlangıcı olacak. Markalı proje üretici firmalar arazi stoğunu çoktan yaptı, bu projeler 2008 sonunda teker teker başlayacak. Üçüncü köprünün yapılması ile Zekeriyaköy ile Beykoz’daki değer artışı tahminlerin üstünde olacaktır. Yine en çok değer kazanacak, bölgelerden biri Ataşehir’in kuzeyi, alıcısına en hızlı kazandıran bölgelerden biri olmaya adaydır.

Burada yepyeni bir bölge ortaya çıkacak, Finans merkezinin bu bölgeyi seçmesi ve ulaşım yatırımlarının gerçekleşmesiyle değer artışı yukarı doğru tırmanacaktır. İstanbul Anadolu’daki yatırımcıyı en çok cezbeden şehirlerden biri. Satışlar hız kesse bile hiç durmadı. Durgunluk dönemini iyi değerlendiren yatırımcı kendisine kazandıracak projeleri kaçırmadı. 2009’unilk yarısından sonra başlayacak olan yükseliş dönemin 2010 sonunda doruğa ulaşacağını sanıyorum. Tüm veriler gayrimenkulde bir zirvenin daha yaşanıp ki; bu sefer daha sağ duyulu ve uzun soluklu olacak, daha sonra rayiçlerin oturacağını düşünüyorum”

Bilge Özdemir( Emlakchi Gayrimenkul İcra Kurulu Üyesi):

“İki yıla yakın süredir yerinde sayan, hatta köpüğü; balonu kalmayan gayrimenkul sektöründe önümüzdeki dönemde dünya ekonomisi ve Türkiye siyasal yapısı ile hızla yükseliş trendinin başlayacağını ön görüyorum.  Bu yükseliş rallisi 2-3 yıl sürecektir. Bu süreçte lokomotif rolünü banka ve finans sektörü üstlenecek, faiz indirimleri ateşleyecektir.

Önümüzdeki dönemde kentsel dönüşüm projeleri ve deprem tehdidi ile tekrar nitelikli konuta yöneliş başlayacaktır. Aradan geçen iki yıl içinde faiz enstrümanı ile biriken değerlerin adresi tekrar gayrimenkul yatırım ve yerleşim tercihi olacaktır. Bu yönelimde aslan payını biten veya bitmek üzere olan konut projeleri alacaktır.

Gayrimenkul projeleri ve bunun paraleli ikinci el piyasalarında fiyatlar kademeli yükselişine son dönemlerde oluşan ‘direnç seviyelerinden’ tekrar başlayacaktır. Bu değişim bölgesel ve konut niteliklerine göre değişecektir. Benim ön görüm son iki yıl içinde artan ancak, maliyetlere yansıtılamayan yaklaşık yüzde 20-30 seviyelerindeki inşaat girdi maliyetlerinin önümüzdeki dönemde kademeli olarak gayrimenkul fiyatlarına yansıtılmasıdır. Bundan sonraki süreç piyasa yapısı ile şekillenecektir. Gayrimenkulde yaşam ve yatırım tercihinde bulunanlara önerim bu günkü gayrimenkul piyasa koşullarını değerlendirmeleridir. Bu gün hala en düşük peşinat ile ve mümkün olan en uzun vadeyi proje geliştiren firmadan almak mümkündür. Paranın maliyeti hesaplandığında bu fırsat kaçırılmamalıdır. Çünkü faiz indirimlerine gidildiğinde proje geliştirici firmalar kendi vade uygulamalarına son verecektir.

Doğal olarak siyasal istikrar ve dünya piyasalarındaki toparlanma 2009 yılında gayrimenkul trendinin yönünü yukarıya çevirmektedir. Bu gün satılan her gayrimenkulün ‘konum ve maliyet olarak ikamesi’ zordur. Bu durumda yatırımcılara önerim hemen teslim veya teslime yakın konut tercihinde yatırım fırsatlarını değerlendirmeleridir. Alışveriş merkezilerine yönelik oluşan ticari gayrimenkul yatırımlarının önümüzdeki dönemde ofis alımlarına yönelmesini bekliyorum”

Hürriyet Emlak dergisi Eylül sayısı